敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2024年7月23日 行业研究 1-6月百城宅地成交建面-30%，核心30城土拍溢价率5.1% ——土地市场月度跟踪报告（2024年6月） 房地产（地产开发） 2024年1-6月，百城宅地成交建面同比-29.6%，成交楼面均价同比-12.9%。 1-6月，百城宅地供应建面12,447万平，同比-36.2%，成交建面9,138万平，同比-29.6%，供应与成交建面累计同比降幅持续扩大；成交楼面均价为6,006元/平，同比-12.9%。分城市能级来看： 百城中一线城市宅地供应建面520万平，同比-53.9%；成交建面441万平，同比-44.1%；成交楼面均价为28,830元/平，同比 11.4%。 百城中二线城市宅地供应建面5,253万平，同比-27.4%；成交建面3,967万平，同比-16.1%；成交楼面均价为7,037元/平，同比-21.7%。 百城中三线城市宅地供应建面6,674万平，同比-40.2%；成交建面4,730万平，同比-36.5%；成交楼面均价为3,012元/平，同比-15.4%。 1-6月，top50房企新增土储价值同比-40.2%，新增土储面积同比-21.8%。 1-6月，top50房企新增土储价值3,530亿元，同比-40.2%，前三名为建发房产（321.8亿元）、中建壹品（239.4亿元）、华润置地（238.8亿元）；top50房企新增土储面积3,600万平，同比-21.8%，前三名为华润置地（191.9万平）、中国铁建（172.3万平）、石家庄城发投集团（161.6万平）。 1-6月，光大核心30城宅地成交整体溢价率为5.1%，同比减少1.9pct。 2024年6月，光大核心30城成交宅地124宗，同比-37.1%，成交宅地总建面991万平，同比-40.5%，成交宅地总价867亿元，同比-59.3%，成交楼面均价8,748元/平，同比-31.6%。 6月光大核心30城宅地成交整体溢价率为3.0%，同比降低3.8pct，环比上升0.9pct，溢价率超20%的宅地共10宗，占已成交宅地比重约8.1%，较5月有所增加（5月核心30城宅地成交60宗，溢价率在20%以上的仅有1宗）。 2024年1-6月，光大核心30城成交宅地489宗（累计同比-30.2%），成交宅地总建面3,968万平（累计同比-37.1%），成交土地总价3,881亿元（累计同比-45.5%），成交楼面均价9,780元/平（累计同比-13.2%）。 1-6月光大核心30城宅地成交整体溢价率为5.1%，同比减少1.9pct，较1-5月减少0.7pct，整体土拍溢价率持续回落。 投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024年继续优化房地产政策，4月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募reit积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：s0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：s0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深300指数对比图 资料来源：wind 相关研报 20240718 6月核心城市二手住宅成交面积同比环比均提升明显——光大核心城市二手房成交跟踪（2024年6月） 20240703 6月百强房企销售明显回升，核心30城成交均价环比 7%——百强房企及光大核心30城销售跟踪（2024年6月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 目 录 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 ......................................................................................... 3 1.1 1-6月百城土地成交建面累计同比-17.5% ................................................................................................. 3 1.2 1-6月百城宅地成交建面累计同比-29.6% ................................................................................................. 4 1.3 百城分能级城市住宅类用地供需情况 ....................................................................................................... 5 2、 百城土地/住宅类用地成交价格 ......................................................................................... 8 2.1 1-6月百城宅地成交楼面均价累计同比-12.9% .......................................................................................... 8 2.2 百城分能级城市住宅类用地成交楼面均价 ................................................................................................ 9 3、 top50房企拿地情况 ..................................................................................................... 10 3.1 top50房企1-6月新增土储价值累计同比-40.2% .................................................................................. 10 3.2 top50房企1-6月新增土储面积累计同比-21.8% .................................................................................. 11 3.3 2024年新增土储排名top20房企.......................................................................................................... 11 4、 光大核心30城住宅类用地成交情况 ............................................................................... 12 4.1 2024年6月光大核心30城宅地成交面积-40.5% ................................................................................... 12 4.2 2024年1-6月光大核心30城宅地成交面积-37.1% ............................................................................... 12 4.3 2024年6月光大核心30城中10宗宅地成交溢价率超20% .................................................................. 13 5、 投资建议 ........................................................................................................................ 14 6、 风险分析 ........................................................................................................................ 14 中庚基金 敬请参阅最后一页特别声明 -3- 证券研究报告 房地产 1、 百城土地/住宅类用地供需情况 1.1 1-6月百城土地成交建面累计同比-17.5% 2024年6月 百城供应土地建面为10,894万平，当月同比-46.3%； 百城成交土地建面为9,915万平，当月同比-24.8%。 2024年1-6月 百城供应土地建面为6.85亿平，累计同比-19.2%； 百城成交土地建面为5.62亿平，累计同比-17.5%。 图1：百城土地当月供应/成交建面（万平方米） 图2：百城土地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：wind，光大证券研究所；截至2024年6月 注：由于wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：wind，光大证券研究所；截至2024年6月 注：由于wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图3：百城土地累计供应/成交建面（万平方米） 图4：百城土地供应/成交建面（累计同比） 资料来源：wind，光大证券研究所；截至2024年6月 注：由于wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：wind，光大证券研究所；截至2024年6月 注：由于wind月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 敬请参阅最后一页特别声明 -4- 证券研究报告 房地产 1.2 1-6月百城宅地成交建面累计同比-29.6% 2024年6月 百城供应住宅类用地建面为2,376万平，当月同比-61.9%； 百城成交住宅类用地建面为1,883万平，当月同比-43.7%。 2024年1-6月 百城供应住宅类用地建面为12,447万平，累计同比-36.2%； 百城成交住宅类用地建面为9,138万平，累计同比-29.6%。 图5：百城住宅类用地当月供应/成交建面（万平方米） 图6：百城住宅类用地供应/成交建面（当月同比） 资料来源：wind，光大证券研究所；截至2024