房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 28 新世界发展（00017.hk） 2024年07月19日 投资评级：买入（首次） 日期 2024/7/18 当前股价(港元) 7.890 一年最高最低(港元) 19.540/7.100 总市值(亿港元) 198.56 流通市值(亿港元) 198.56 总股本(亿股) 25.17 流通港股(亿股) 25.17 近3个月换手率(%) 18.47 股价走势图 数据来源：聚源 深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发 ——港股公司首次覆盖报告 齐东（分析师） 胡耀文（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：s0790522010002 huyaowen@kysec.cn 证书编号：s0790524070001 深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发，给予“买入”评级 新世界发展是最早进入内地发展的港资房企之一，深耕大湾区及长三角核心城市，打造高品质住宅项目，同时开启以k11为中心的持有物业扩张。我们预计公司2024-2026财年归母净利润为10.8、13.9、17.2亿港元，对应eps为0.43、0.55、0.68港元，当前股价对应pe为18.3、14.3、11.6倍。公司内地核心土储优质，中国香港土储有望农地转换释放价值，物业销售体系成熟利润率高，旗下k11品牌物业投资布局进入收成阶段，债务结构进一步优化，未来利润空间有保障，现金流稳定，首次覆盖，给予“买入”评级。 销售强劲保障回款能力，土储优质蕴含稳固回报 公司在内地自2019财年以来销售额均超150亿元，2023年下半年在内地合同销售额75.5亿元，完成销售目标50%；公司2024财年及以后来自大湾区和长三角的可售资源约570亿元，主要分布在深圳、广州和杭州等核心城市；截至2023年末，公司已在广州和深圳投资8个城市更新项目，可售面积达200万方，可售资源总额约800-1000亿元。公司在中国香港新界持有1634.2万平方呎待更改用途的农地储备，其中约90%位于北部都会区范围，已引入华润置地、招商蛇口等优质央国企进行合作，有望通过农地转化行动持续释放农地的潜在价值。 投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏 ” 公司投资物业有望叠加两地市场复苏展现出超预期收益，2024上半财年公司物业投资在内地和中国香港收入同比分别增长3.6%和17.0%。投资物业板块中，公司预计在2024财年及以后，将于北京、深圳、杭州等地开业38个k11项目，共计约297万方，深圳太子湾k11 ecoast旗舰项目预计将于2024年底开业。 负债结构持续优化，人民币贷款比重增加 2024年1月至6月24日，公司已完成合计约350亿港元的贷款安排及债务偿还，同时提高人民币贷款所占比重，坚持其资金管理策略以降低融资利率、延长债务期限，并规避汇率及利率波动相关风险，财务管理能力稳健。 风险提示：消费复苏不及预期、农地转换进度不及预期、融资环境变动风险。 财务摘要和估值指标 指标 fy2022a fy2023a fy2024e fy2025e fy2026e 营业收入(百万港元) 68,213 95,214 38,082 36,641 37,261 yoy(%) (0.0) 39.6 (60.0) (3.8) 1.7 净利润(百万港元) 1,249 901 1,084 1,391 1,717 yoy(%) 6.6 (27.9) 20.3 28.3 23.4 毛利率(%) 26.7 22.5 35.4 40.7 45.4 净利率(%) 6.3 4.3 11.4 14.1 16.5 roe(%) 0.6 0.4 0.5 0.9 1.1 eps(摊薄/港元) 0.50 0.36 0.43 0.55 0.68 p/e(倍) 15.9 22.0 18.3 14.3 11.6 p/b(倍) 0.1 0.1 0.1 0.1 0.1 数据来源：聚源、开源证券研究所 -60%-40%-20%0 23-072023-112024-032024-07新世界发展恒生指数开源证券 证券研究报告 港股公司首次覆盖报告 公司研究 港股公司首次覆盖报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 28 目 录 1、 深资历港商沉潜蓄势，双市场布局厚积薄发 ......................................................................................................................... 4 1.1、 股权结构清晰，郑氏家族实际控股.............................................................................................................................. 4 1.2、 出售资产聚焦主业，道路和保险业务终止 .................................................................................................................. 6 2、 内地销售强劲保障回款能力，城市更新成果颇丰 ................................................................................................................. 7 2.1、 销售数据同比下降，现金回款能力优秀 ...................................................................................................................... 7 2.2、 内地土储分部优质，城市更新进展迅速 ...................................................................................................................... 8 3、 中国香港楼市回暖，北部都会区土储充裕........................................................................................................................... 12 3.1、 政策优化下楼市回暖，将稳步推出多个项目 ............................................................................................................ 12 3.2、 北部都会区储备农地丰厚，潜在价值较大 ................................................................................................................ 13 4、 投资物业布局稳健，消费回暖表现“复苏 ” ......................................................................................................................... 15 4.1、 旅游复苏叠加商圈文化，物业投资中国香港市场创新高 ........................................................................................ 15 4.2、 内地投资物业稳中有进，k11购物中心多点开花 .................................................................................................... 17 5、 业绩增长稳健，负债结构持续优化 ...................................................................................................................................... 20 5.1、 业绩有所增长，利润来源稳固强劲............................................................................................................................ 20 5.2、 资本运营开支双降，资产处置优化负债 .................................................................................................................... 21 5.3、 积极探索战略机会，释放价值提升回报 .................................................................................................................... 23 6、 盈利预测与投资建议 .............................................................................................................................................................. 23 7、 风险提示 .................................................................................................................................................................................. 25 附：财务预测摘要 .......................................................................................................................................................................... 26 图表目录 图1： 公司自创立以来逐步发展为以品质著称的龙头企业 ........................................................................................................ 4 图2： 新世界发展股权结构清晰，股东实力雄厚 ........................................................................................................................ 5 图3： 公司2024上半财年营收同比下降57.4% .............................................