1谢杨春吴嘉茗2023-0730城城投未开工土地近3.3亿平方米，后续代建空间几何？ 2目录目录.................................................................................................................................................2专题视点.............................................................................................................................................3一、民企退出、央国企强势，城投拿地项目开工率仅三成.....................................................41、投资呈现民企衰退、央国企强势格局，城投托底衍生代建空间..........................................42、城投拿地占比近五成，近三年整体开工率仅22%..................................................................6二、市区高性价比项目开工快，潜在开工面积近0.5亿平方米................................................81、已开工城投地块：聚焦市区项目，与国企合作拿地最有效..................................................82、城投拿地未开工面积3.3亿平方米，潜在代建空间约占15%.............................................10三、代建城投的典型项目..............................................................................................................111、凤栖星澜：零垫资轻资产输出产品和管理，聚焦改善客户................................................112、奥体潮鸣：稀缺资源是核心，产品设计赋予代建企业高自由度........................................13四、总结..........................................................................................................................................131、代建城投项目空间仍存，但愈发“内卷”............................................................................142、纯代建城投虽风险小，主动权、利益诉求博弈导致解约问题不容小觑...........................14 3专题视点过去三年行业调整期，在企业投资上呈现2个特征，第一，民企大量退出，央国企独占鳌头，择机拿了大量优质地块，以以独立开发为主；第二，城投大面积托底土地市场，但开发能力是硬伤。因此，也催生了巨大的商业代建“理论”需求，即大部分开发能力薄弱导致城投拿地后需要寻找第三方代建。但实际有效需求确因城投自身开发意愿、地块条件以及地方财政的限制大大折扣。本文还是通过过去三年城投在核心城市拿地的数量、位置以及开工情况，分析未来城投手中土地的理论代建空间，并发现：第一，民企退出、央国企强势，城投拿地项目开工率仅三成。在行业下行周期中，土地市场格局出现显著的变化，即民企大量退场、央国企强势，城投成了多数核心城市托底的生力军。其中央国企多数以独立开发为主，城投开发能力则较弱，这一点从城投拿地后的开工率仅22%也可见一斑。第二，城投拿地未开工面积近3.3亿平方米，乐观测算未来开工的占比仅15%。根据每块地的不同情况赋予其开工系数和开工可能性，大致估算出城投参与拿地但未开工的地块中有约530块存在一定的开工可能性，总建筑面积约为4987万平方米。第三，根据典型代建城投项目来看，代建利润空间仍存，但主动权、沟通问题，以及销售指标的规定导致代建项目愈发内卷，解约情况也时有发生。对于未来城投代建空间而言，选择优质项目，打磨产品力、管理力、营销力至关重要。 4一、民企退出、央国企强势，城投拿地项目开工率仅三成（节选）在行业下行周期中，土地市场格局出现显著的变化，即民企大量退场、央国企强势，城投成了多数核心城市托底的生力军。其中央国企多数以独立开发为主，城投开发能力则较弱，这一点从城投拿地后的开工率仅22%也可见一斑。而开发能力的硬伤也催生了巨大的商业代建“理论”需求，即大部分开发能力薄弱导致城投拿地后需要寻找第三方代建。1、投资呈现民企衰退、央国企强势格局，城投托底衍生代建空间2020年三道红线的约束和2021年的双集中供地的开启，成为了房地产企业投资的转折点。在行业规模、市场销售持续进行调整的三年，企业投资格局发生了翻天覆地的变化。突出表现在三个方面：第一，民企几乎退出土地市场。众所周知，民营企业在2021年之前基本是房地产行业的中流砥柱，尤其是2015年、2016年一轮三四线周期中，涌现了大量以高周转闻名的地方民企，这些企业在土地市场四处“攻城略地”。2021年之前民企在新增拿地top100中投资金额（全口径）保持在2万亿元以上，占百强比重60%以上。2022年、2023年呈现断崖式下跌，民企拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年高峰下降近九成。究其原因一方面是市场销售的疲弱导致销售回款困难，另一方面三道红线之下多数民企不断追求加杠杆带来的经营危机、现金流危机集中爆发。图：2017年-2023年新增货值百强房企中民企拿地金额及占比（单位：亿元） 5数据来源：cric中国房地产决策咨询系统第二，央国企成为土地市场中流抵住。民企退出之下，央国企凭借良好的信用背书和较低的融资成本继续在土地市场上补充优质的土储货源。在近三年新增拿地金额的top100中，央国企的投资金额占百强的比例快速上升，2022年、2023年占比超过60%，较2020年低点增长了近28个百分点。从央国企的数量上看，近五年基本稳定在30家左右，但金额的大幅增长一方面说明了央国企开始在土地市场中积极纳储，另一方面也从侧面反映出央国企投资范围主要集中在集中供地的核心城市、核心地块。图：2017年-2023年新增货值百强房企中央国企拿地金额占比及企业数量（单位：亿元）数据来源：cric中国房地产决策咨询系统值得一提的是，从代建市场来看，央国企的强势和民企的退出，无疑会冲击 6市场份额。毕竟央国企多数以独立开发或合作开发为主，尤其是在核心城市，难以让利。而民企大量的退出也使得原本份额不多的小房企需要代建需求和中型房企的代建需求锐减。第三，土地市场走弱，城投大量托底催生代建空间。作为集中供地以来的“现象级”情况，城投成了土地市场走弱之下的重要拖底力量。在2021年之前的拿地金额top100榜单中鲜有地方平台公司的身影，但集中供地以来，房企资金困境叠加市场下行的压力，导致越来越多的城市需要城投托底稳住土地市场。2023年拿地金额top100中有近半数上榜企业为城投平台类公司，其托底范围甚至不乏核心一二线城市，在三四线城市更是基本以城投为主。由于城投平台公司开发能力是硬伤，部分相对优质的地块实际是存在大量的代建空间。2、城投拿地占比近五成，近三年整体开工率仅22%细化到城投表现来看，从2021年至2024年5月，重点监测的30个重点一二线城市成交的含宅用地中，有46%的地块由城投公司竞得（含合作拿地），同时拿地金额占比也高达33%。从幅数或金额的角度来看，城投公司均是占比最高的类型，也是市场下行阶段维稳土地市场的重要支撑。图：2021年-2024年各类房企在核心城市拿地金额、幅数占比情况（略）按不同年份走势来看，城投拿地占比在2022年大幅提升并达到高峰，随后2023年和2024年占比有所下滑，但拿地幅数的占比仍然保持在40%以上的高位，拿地金额占比也保持在30%以上。图：城投类公司2021-2024年核心城市拿地金额、幅数占比变化（略）与拿地幅数、金额占比较高不同的是，由于运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，城投公司拿地后的开工率明显低于其他几类房企：2021年至今，城投拿地项目中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%。图：2021年-2024年各类房企拿地后开工率对比 7数据来源：cric中国房地产决策咨询系统按拿地时间统计，即便是时间较早的2021年、2022年，城投平台类公司的拿地开工率也仅有30%和27%，同时期，央企开工率平均在75%以上，地方国企更是高达85%，而民企也有近五成的开工率。图：2021年-2024年城投拿地后开工率对比（略）数据来源：cric中国房地产决策咨询系统 8二、市区高性价比项目开工快，潜在开工面积近0.5亿平方米（节选）由于受到开发能力的限制，城投公司在拿地后的项目开发速度相对较慢，因此部分城投公司选择与专业度更高的房企合作开发，或选择引入代建方，也有部分地块则长期处于不开工状态，可见城投公司与常规房企相比，最大的区别在于第一开发能力、运营能力是硬伤，尤其是在市场下行信心较弱的阶段，负面效应被放大；第二本身开发并无开发意愿，城投平台类公司同样面临高负债的资金压力。以城投公司2021年、2022年拿地项目来看，开工比例分别为30%和27%，也就是近七成地块在拿地两年后仍未开工，可见这部分公司的开工意愿较低，若将其视为“无开工意愿”，并以此推算2023年、2024年城投拿地项目后期的开工比例同样约为三成左右，叠加已开工项目的面积段、区位分布、拿地方式等综合情况，可以估算30个重点城市中城投拿地项目中的开工空间。1、已开工城投地块：聚焦市区项目，与国企合作拿地最有效（略）从城投已开工的土地来看，主要呈现三个特征：第一，就项目规模而言，城投所拿地块规模越大的反而开工率越高，城投拿地项目中，总建面小于5万平方米的地块开工率为17%，随着面积段升高，地块的开工率也持续上升，当总建面达到20-25万平方米阶段时，开工率超过30%，大于25万平方米的项目中，开工率达到37%。这与部分高能级城市综合用地体量较大不无关系。图：城投拿地项目面积段开工率情况（按幅数） 9数据来源：cric中国房地产决策咨询系统第二，从项目区位和拿地方式而言：市区项目的开工率远高于郊区项目；合作拿地项目的开工率也远高于独立拿地项目。其中，市区项目的开工率为36%，郊区项目则仅有15%，两者相差近20个百分点；合作拿地项目开工率为47%，城投独立拿地项目开工率仅19%，两者相差28个百分点。究其原因，部分配套齐全、资源属性较强的市区地块，溢价空间、抗风险能力均较强，尤其是在部分核心一二线城市，在政策逐步放开、市场信心缓慢筑底修复之下，仍能看高一线；而合作拿地开工比例高也在情理之中，毕竟从拿地阶段就开始合作的地块，多数是以央国企操盘为主，剩余合作拿地未开发的地块集中存在城投与城投联合托底中。图：城投拿地项目按地块位置、拿地方式分类开工率（按幅数）数据来源：cric中国房地产决策咨询系统第三，合作拿地项目的开工率已经远高于独立拿地项目，而城投公司与不同 10类型的公司合作拿地，开工率也有较大的差异：与国企、央企合作拿地项目的开工率分别达到79%和64%，可见国央企对于开工率的带动效果卓越；其次与民企合作拿地项目的开工率39%；城投与城投公司一起拿地的项目开工率最低，仅28%。图：城投合作拿地且已开工项目合作对象分布情况（按幅数